Адрес:
Санкт-Петербург, проспект Энгельса, 154, Бизнес Центр, оф. 110
юридические услуги
Заказать звонок
Главная \ Как выделить долю в жилом помещении в натуре

Как выделить долю в жилом помещении в натуре

Как выделить долю в жилом помещении в натуре? Именно этому вопросу и посвящена эта страница. Рассмотрим, как и когда можно разделить квартиру на части, что называется в натуре, физически. О таком варианте и пойдет речь в нашей статье на примере Санкт-Петербурга.

 

Содержание раздела:

Общая информация по впросу раздела жилого помещения на несколько.

Пошаговая инструкция по выделу доли: внесудебный порядок.

Пошаговая инструкция по выделу доли: судебный порядок.

Нормативная база по вопросу выделение доли в натуре в жилом помещении (основное).

 

Как выделить долю в жилом помещении в натуре

 

Простыми словами о том, как легко можно выделить долю в квартире. 

 

В нашей повседневной жизни бывают и такие ситуации: живет семья в большой квартире, отношения разладились. Возникает вопрос о разделе жилого помещения. Причем этот раздел может быть как номинальным, когда, квартира продается, а денежные средства делятся между родственниками. Так и фактическим, когда квартира делится на части, что называется в натуре, физически. Именно о таком варианте и пойдет речь в нашей статье на примере Санкт-Петербурга. Практика других регионов может отличаться, и это необходимо учитывать.

Как выделить долю в жилом помещении в натуреНа деле выделить долю в жилом помещении, разделив квартиру на несколько полноценных квартир достаточно сложно, признаемся. Для этого должны быть все условия. Площадь и конфигурация квартиры должны позволять это сделать. При этом после разделения квартиры на несколько частей, как правило на две квартиры, все помещения вновь образуемого отдельного жилого помещения не должны нарушать права и законные интересы третьих лиц.

На практике это означает, что после выдела доли в натуре (разделения квартиры на части), помещения вновь образуемого объекта недвижимости не должны нависать над помещениями нижерасположенной квартиры таким образом, чтобы, к примеру, санузел новой квартиры нависал бы над жилой комнатой нижерасположенной.

То есть, если создается новая квартира (что предполагает часто функциональное изменение назначения существующих помещений) вновь создаваемый санузел должен располагаться только над нежилой частью нижерасположенной квартиры. Если по новому плану санузел будет «заступать» хотя бы на 5 сантиметров над жилой комнатой нижерасположенной квартиры в таком разделении будет отказано.

Как выделить долю в жилом помещении в натуреЕще один интересный нюанс, про который часто, почему то, все забывают. Это же касается и помещений вышерасположенной квартиры. То есть, когда вы создаете план новой квартиры, вы должны учитывать, что если в результате перепланировки квартиры ваша новая жилая комната, устроенная с использованием части коридора, к примеру, будет размещаться под санузлом вышерасположенной квартиры, это также означает отказ в таком выделе доли, поскольку, в таком случае уже будут нарушаться ваши права. Законодательство не допускает размещение санузлов над жилыми помещениями.

Однако, если в суде вы попросите разъяснить эксперта, который будет проводить судебную строительно-техническую экспертизу, в чем именно заключается такое нарушение права – он не сможет дать никаких разъяснений, будет пожимать плечами и говорить что в духе «ну нельзя же по закону». Подход в данном случае абсолютно формальный – раз законодательство запрещает (а так ли это мы еще разберемся ниже в статье) размещение санузлов над жилыми помещениями – значит права нарушаются.

Как выделить долю в жилом помещении в натуреПричем если вы даже приведете в суд собственника с этой, нижерасположенный квартиры, который под протокол судебного заседания даст пояснения что он не против того, чтобы вы устроили свой санузел над его гостиной, или кабинетом, суд все равно откажет в таком выделении. Подход полностью и абсолютно формальный. Кстати, почему суд и какая такая экспертиза, спросите вы. Все просто, если сособственники не смогут договориться между собой о внесудебном разделе площади жилого помещения, вопрос будет разрешаться исключительно в судебном порядке.

Кстати, также важнейший аспект – это техническая возможность устройства отдельного дополнительного входа для новообразованной квартиры. Она, эта возможность, должна быть, что вроде бы и так очевидно. Т.е. для новой квартиры должно быть возможным устройство отдельного независимого выхода на площадку.

 

Пошаговая инструкция по выделу доли в жилом помещении в натуре
 

 

Как выделить долю в жилом помещении в натуреВариант первый, "мирный"

Итак, вы решили разделить квартиру между собой, сособственниками на несколько квартир, вероятнее всего на две. Вы не хотите продавать квартиру и делить средства, потому что вас устраивает месторасположение квартиры, а выделяемые новые квартиры устраивают всех сособственников. Что ж, это хорошо. Проблема упрощается в разы. В таком случае необходимо подготовить проект перепланировки квартиры, подготовить необходимый пакет документов, и представить на утверждение в МВК района. После утверждения МВК проекта перепланировки возможно приступить к работам по перепланировке квартиры.

 

При согласовании проекта особое внимание будет уделяться возможному нарушению прав граждан, возможному созданию угрозы их жизни и здоровью, технической безопасности предполагаемы работ. Поскольку перепланировка связанная с выделом доли в натуре всегда предполагает пробивку капитальных стен, стоит особое внимание уделить качеству проекта перепланировки, и деловой репутации организации – исполнителя, которая будет готовить проект.

При этом также стоит учитывать, что в разных районах Санкт-Петербурга сложилось разное отношение к уменьшению размера общедолевой собственности дома. Именно так, примерно с конца 2014 года стали понимать городские инстанции пробивку стен в жилых домах. Логика чиновников при этом такова: «несущие стены относятся к общему имуществу всех собственников помещений в доме. А это возможно… только с согласия всех (т.е. 100%) собственников дома». Где то это еще можно преодолеть, в каких то районах практически без вариантов (Кировский, Центральный районы Петербурга, к примеру).

После выполнения работ по перепланировке, и разделе квартиры на две полноценные, осуществляется приемка в эксплуатацию, с оформлением акта о приемке МВК. Затем возможно вносить необходимые изменения в данные кадастрового учета и регистрировать установленным порядком новые объекты недвижимости в регистрационном органе.

Итого, каков пошаговый алгоритм по первому варианту «Мирный»:

1. Получение согласия сособственников, его нотариальное удостоверение.
2. Подготовка проекта перепланировки.
3. Подача пакета документов в МВК района (согласие, проект, формы 7,9, правоустанавливающие документы, согласие иных собственников при необходимости).
4. Положительное согласование проекта.
5. Проведение работ на основе положительного согласования МВК.
6. Акт приемки работ.
7. Внесение изменений в данные кадастра, получение нового паспорта по каждой квартире.
8. Подача документов на регистрацию в регистрирующий орган.
9. Регистрация в ЕГРП вновь образованных в результате выделения объектов недвижимости.

 

 

 

Как выделить долю в жилом помещении в натуреВариант второй, "судебный"

А вот это уже гораздо более сложный вариант. Вышеописанной части мероприятий предшествует обращение в суд. Дело в том, что если отсутствует соглашение между сособственниками выдел доли возможен исключительно в судебном порядке. Как правило, по опыту нашей компании, данный вариант востребован в случае наследования большой квартиры несколькими наследниками, которые находятся в состоянии напряженных отношений, и не могут договориться о мирном способе раздела унаследованного жилья.

Для выдела доли в жилом помещении в судебном порядке необходимо подготовить исковое заявление в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Ответчиками по делу будут выступать ваши сособственники, не согласные с выделом доли в натуре, предлагаемым вами.

В процессе судебного разбирательства вам будет необходимо доказать техническую возможность подобного выделения, представить проект перепланировки в суд, ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизе. Именно такая экспертиза будет иметь решающее значения для положительного разрешения вопроса. При этом ваши оппоненты могут не согласиться с результатами проведенной экспертизы, и ходатайствовать о проведении своей экспертизы. Приносить в суд экспертизу проведенную заранее мы бы не рекомендовали. Такая экспертиза гарантированно не будет иметь юридическую силу для разрешения спора, и сможет выступить лишь слабым факультативным доказательством по делу.

Также стоит морально подготовиться к тому, что экспертиза по ряду причин, которые оставим за скобками, пройдет не в том экспертном учреждении, о котором вы ходатайствовали. При этом цена судебной строительно-технической экспертизы не регламентирована, и может отличаться более чем существенно! Спорить с судом путем подачи частной жалобы практически бесполезно, пустая трата времени и средств. Направление в экспертизу и выбор экспертного учреждения по сути отданы на усмотрение судье, ведущего дело.

Еще один нюанс. Если квартира находится в историческом центре Петербурга, вероятнее всего дом является памятником архитектуры, и потребуется также экспертиза КГИОП Санкт-Петербурга на предмет возможности проведения работ, связанных с перепланировкой.

Итак, мы обратились в суд, провели экспертизу, экспертиза показала что такое выделение доли в жилом помещении возможно, и наши оппоненты не смогли противопоставить никаких аргументов «против». Решение суда вступило в законную силу. Ура! Пол дела сделаны. Далее, вместе с решением суда, проектом перепланировки мы идем в МВК района, и проходим всю процедуру, описанную в первой части (вариант первый «мирный»).

Итого, пошаговый алгоритм выдела доли в помещении в "судебном варианте" выглядит следующим образом:

1. Подготовка проекта перепланировки квартиры с выделом доли.
2. Подготовка искового заявления в районный суд Санкт-Петербурга.
3. Подача искового заявления в районный суд Санкт-Петербурга.
4. Судебное разбирательство, в рамках которого выполняется судебная строительно-техническая экспертиза. Получение заключения КГИОП (при необходимости, если дом памятник архитектуры).
5. Вступление решения в законную силу.
6. Получение решения суда.
7. Подача пакета документов вместе с решением суда в МВК.
8. Далее Алгоритм «Мирный».

 

Стоимость выделения доли в жилом помещении

Рассмотрим теперь, сколько стоит в денежном выражении выдел доли жилом помещении (только согласование, без учета стоимости проведения работ по перепланировке). Мероприятие, к сожалению, получается более чем затратным. Ниже приведем данные собранные с открытых источников по Санкт-Петербургу. Цены актуальны в 2017 году. Итак:

Вариант первый «мирный»:

- нотариальное согласие – примерно 1 500 рублей;
- проект перепланировки – от 30 000 рублей;
- услуги за регистрационные действия юристов – от 10 000 рублей;
- госпошлина за государственную регистрацию – 2 000 рублей.
Итого, в среднем (минимально) примерно 44 000 рублей.

Вариант второй «судебный»

- госпошлина за подачу иска – 300 рублей;
- проект перепланировки – от 30 000 рублей;
- услуги юристов по ведению дела – от 40 000 рублей;
- судебная строительно-техническая экспертиза – от 40 000 рублей.
Итого, в среднем (минимально) примерно 110 000 рублей.

 

Нормативная база по вопросу выделение доли в натуре в жилом помещении (основное)

ПЕРВОЕ:
Гражданский кодекс РФ

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

 

ВТОРОЕ:

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2006 г. N 47

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ
О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ

Утверждено
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 28 января 2006 г. N 47

ПОЛОЖЕНИЕ
О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ
II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

 

ТРЕТЬЕ:

Приняты и введены в действие
Постановлением Госстроя РФ
от 23 июня 2003 г. № 109
СИСТЕМА НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ
MULTICOMPARTMENT RESIDENTIAL BUILDINGS

СНиП 31-01-2003
9. ОБЕСПЕЧЕНИЕ САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИХ ТРЕБОВАНИЙ
9.22. Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Рубрика вопросы и ответы по жилищному праву

 

Вам могут быть полезны следующие разделы нашего сайта:

 

НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ ПРОКОНСУЛЬТИРУЮТ ВАС
ПО ЛЮБЫМ  ВОПРОСАМ: